פרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט פינוי-בינוי, הפכו לאחת מתכניות הדגל בתחום הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. עם העלייה במספר הפרויקטים, גבר הצורך בסטנדרט מקצועי שיבטיח ניתוח כלכלי אמין, שקוף ואחיד – גם עבור יזמים, גם עבור דיירים, וגם עבור הרשויות. כאן נכנס לתמונה תקן שמאות מספר 21.
מהו תקן 21?
תקן 21 הוא תקן מקצועי שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין, ותכליתו לקבוע כללים אחידים לביצוע בדיקה כלכלית שמאית לתכניות פינוי-בינוי. התקן עוסק בין היתר בניתוח עלויות, פוטנציאל רווח יזמי, זכויות בנייה, שווי דירות קיימות וחדשות, תחשיבי תמורה לדיירים, ומכפיל כלכלי – כל אלו משמשים כלי להערכת כדאיות כלכלית של הפרויקט.
מדוע תקן 21 חשוב כל כך?
שקיפות והגנה על זכויות הדיירים
באמצעות תקן 21, דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי יכולים להבין בצורה ברורה את התמורה שהם צפויים לקבל, ולוודא שהיא עומדת ביחס הוגן לערך הדירה הקיימת שלהם. התקן מחייב את השמאי לפרט את השיקולים הכלכליים, שווי הקרקע, זכויות הבנייה, הרווח היזמי הצפוי ועוד – ובכך מעניק שקיפות מלאה לכל הצדדים המעורבים.
כלי עבודה מהותי לרשות המקומית והוועדות התכנוניות
הרשויות המקומיות והוועדות המחוזיות מסתמכות על שומות לפי תקן 21 על מנת לבחון האם הפרויקט ראוי להתקדם מבחינה כלכלית. אם לא ניתן להוכיח כדאיות כלכלית – הפרויקט לא יוכל להתממש. לכן התקן מהווה תנאי סף לאישור תכניות פינוי-בינוי.
יצירת וודאות ליזם ולמשקיעים
מהצד של היזם, תקן 21 מאפשר לבחון את הרווחיות האפשרית של הפרויקט תוך ניתוח שיטתי של עלויות – כולל היטלי השבחה, פינוי דיירים, דמי שכירות, דירות חלופיות, שכר אנשי מקצוע ועוד. התקן מגדיר גם מהו "רווח יזמי ראוי", כאשר השמאי הממשלתי מפרסם מדי תקופה טווחים מוסכמים לרווח סביר – נתון שנבחן גם ברמה הארצית.
מושגים מרכזיים מתוך תקן 21
• מכפיל פינוי-בינוי – היחס בין מספר הדירות החדשות שייבנו לבין מספר הדירות הקיימות שייהרסו. לדוגמה: הריסת 40 דירות ובנייה של 120 חדשות = מכפיל 3.
• רווח יזמי ראוי – שיעור הרווח הסביר שמצופה ליזם מהפרויקט. הוא נבדק על ידי השמאי כקריטריון לבחינת היתכנות כלכלית.
• פירוט מזערי נדרש – תקן 21.1 מפרט את רשימת הנתונים שהשמאי חייב להציג בשומה, לרבות שווי קרקע, עלויות נלוות, תחשיב היטלים, ערכי דירות, והצדקה לתמורה לדיירים.
ליווי שמאי לפי תקן 21 – יתרון מובהק לדיירים
שמאי מקרקעין מוסמך המבצע בדיקה לפי תקן 21 מטעם הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי מעניק להם יתרון משמעותי:
• מוודא שהתמורה המוצעת להם הוגנת ומבוססת כלכלית.
• מסייע במו"מ מול היזם על סמך נתונים אובייקטיביים.
• משקף את שווי הדירות החדשות בהתאם לשוק ולמאפייני הבניין.
• מגן על הדיירים מהסכמים לא מאוזנים או הצעות לא כלכליות.
לסיכום
תקן 21 הוא הכלי המקצועי המרכזי להבטחת פרויקטים כלכליים, הוגנים וישימים בהתחדשות עירונית. הוא משמש מצפן מקצועי לשמאי, רשת ביטחון לדיירים, וכלי בקרה לרשות. אם אתם שוקלים להצטרף לפרויקט פינוי-בינוי – חשוב להיעזר בשמאי מקרקעין מומחה לתקן 21, שילווה אתכם לכל אורך הדרך.
